空き家を売るときの流れはどう進める？手続きや費用の目安も紹介
空き家を所有していると、「このまま放置して大丈夫だろうか」「売るための手続きは何から始めればいいのか」と悩まれる方も多いのではないでしょうか。空き家を売却するには、名義や権利関係の整理、費用や税金についての正しい知識が必要となります。本記事では、空き家を売る際の準備や手続き、売却までの流れ、必要な費用や税金、さらには費用や税金を軽減するための制度までを分かりやすく解説します。初めての方でも安心して進められるよう丁寧にご案内いたしますので、ぜひ最後までお読みください。
空き家を売る前に必要な準備と名義の確認
まず、空き家を売却する際には、名義人の確認と名義変更（相続登記）が欠かせません。2024年４月１日以降に相続した不動産については、相続を知った日または遺産分割成立の日から３年以内に相続登記をしなければならず、怠ると最大10万円以下の過料が科される可能性があります。これは空き家や所有者不明土地の増加を防止するための重要な法改正です。
次に、抵当権（住宅ローンなどの担保となっている権利）が登記されているか確認し、残債がある場合は抵当権抹消手続きが必要です。抵当権抹消には、金融機関からの書類や法務局への申請が必要となります。
なお、登記や抵当権抹消などの手続きには、司法書士などの専門家に依頼するのが安心です。依頼費用の目安はおおむね３万円～10万円程度で、手続きの複雑さや相続人の人数などに応じて変わります。
| 準備項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 相続登記 | 相続後３年以内に登記の義務（過料対象） | 2024年４月以降の相続対象 |
| 抵当権抹消 | ローン等の担保を解除する手続き | 金融機関との手続きが必要 |
| 専門家依頼 | 司法書士に依頼で手続き負担軽減 | 費用は３万～10万円程度が目安 |
このように、まずは名義や抵当権について問題がないかを確認し、必要に応じて早めに司法書士など専門家に相談されることをおすすめします。
売却の流れ：相談から引き渡しまでのステップ
以下に、不動産売却における代表的なステップを、空き家売却に特化してわかりやすく整理しました。
| ステップ | 内容の説明 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| ①ご相談・媒介契約の締結 | まずは当社へ売却のご相談をいただき、売却活動を依頼する媒介契約を結びます。 | 相談から媒介契約まで：およそ１か月程度（一般的な目安） |
| ②販売活動の開始 | 当社が販売資料を作成し、買い手を見つける活動を行います。 | 媒介契約締結から売買契約まで：３〜６か月程度（物件の立地や状態によって前後） |
| ③売買契約・決済・引き渡し | 買主との売買契約を締結し、残金の授受および所有権移転登記などの手続きを経て、物件の引き渡しを行います。 | 売買契約後から引き渡し完了まで：１〜３か月程度 |
このように、空き家の売却は「ご相談（＝当社へのお問い合わせ）」からスタートし、媒介契約→売却活動→売買契約→決済・引き渡しという流れで進んでいきます。
全体の流れとしては、ご相談から媒介契約までは約１か月、売買契約までにさらに３～６か月、引き渡しまでに１～３か月と見込むのがよいでしょう。つまり、売却活動開始から引き渡し完了まで、一般的には半年から数十月を要します（ただし物件条件によっては短期化・長期化する場合もあります） 。
当社では、この流れの中でいつでもお気軽にご相談いただける体制を整えております。ご相談のタイミングで、お客様の状況に応じた適切なアドバイスを差し上げますので、どうぞご遠慮なくお問い合わせください。
売却にかかる費用と税金の項目と概要
空き家を売却する際に必要な費用や税金について、以下の通りわかりやすく整理いたします。
| 項目 | 概要 | 目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格に応じ、宅地建物取引業法に基づく上限が設定されます。 | ～200万：売却価格×5％／～400万：売却価格×4％＋2万／超400万：売却価格×3％＋6万（税抜）＋消費税 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙の税金。金額に応じて定められ、軽減措置がある場合も。 | 例：1,000万超～5,000万以下 → 本則2万円／軽減1万円（2027年3月まで） |
| 登録免許税 | 抵当権抹消や所有権移転登記を行う際にかかる税金。 | 抵当権抹消：1,000円×件数。相続登記：固定資産税評価額×0.4％ |
詳細を以下に補足いたします。
まず、仲介手数料は売却価格に応じた上限が定められており、例えば売却価格が600万円の場合の上限は「200万円×5％＋（400万－200万）×4％＋（600万－400万）×3％」という計算方法になります。なお、この金額には別途消費税がかかります。
売買契約書に貼る印紙税は、契約金額に応じて異なり、軽減措置が適用される場合があります。例えば1,000万円超～5,000万円以下の契約書では、本則で2万円、軽減措置では1万円となっています（2027年3月31日まで適用）。
登録免許税については、抵当権抹消登記に1不動産あたり1,000円かかります。一戸建てで土地と建物両方に抵当権がある場合は合計で2,000円となります。また、相続にともなう所有権移転登記には、固定資産税評価額の0.4％が課されます。
さらに、譲渡所得税についてもわかりやすくご説明いたします。譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課される税金です。所有期間によって税率が異なり、5年以下の短期譲渡では約39.63％、5年超の長期譲渡では約20.315％が課されます。
取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として扱うことも可能です。さらに、相続税を支払った場合は、その一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が利用できるケースもあります。
こうした費用や税金の目安を把握しておくことで、読者の方が売却にかかる総額の見通しを立てやすくなり、安心してご相談いただけるようになります。当社では、売却に関するご相談をいつでも承っておりますので、費用や税金についてもお気軽にお問い合わせください。
費用や税金を抑えるための特例・補助制度の活用方法
相続した空き家の売却では、税負担や解体費用を軽減できる制度がいくつかあります。まず、譲渡所得から最高三千万円が控除される「空き家特例（相続空き家の三千万円特別控除）」があります。対象となるには以下の条件が必要です。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 売却までの期限 | 相続開始から三年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却 |
| 建物の築年 | 昭和五十六年五月三十一日以前に建築 |
| 使用状況 | 相続後に居住・賃貸・事業利用されていないこと |
これらに該当し、売却価格が一億円以下、かつ親族など特別な関係者ではない第三者へ売却する場合に適用されます。さらに令和六年一月一日以降は相続人が三人以上の場合、一人あたり控除額が二千万円に引き下げられています。令和九年十二月三十一日まで適用期限が延長されていますので、早めに手続きを始めるのが望ましいです。
また、建物を売却する際に解体費用がかかる場合は、自治体からの補助金活用が効果的です。各自治体は「老朽危険家屋解体撤去補助」「空き家解体補助金」などを通じて、解体費用の一部（概ね五分の一から二分の一、上限数十万〜百万円程度）を支給しています。国土交通省の支援によって制度を設けている自治体も多く、自らの自治体の公式サイトや窓口で対象の有無を確認するとよいでしょう。
当社では、空き家特例の適用可否や補助金制度の活用についても早期ご相談いただければ、適切な手続き案内とともに売却計画をご提案できます。まずはお気軽にお問い合わせください。
まとめ
空き家の売却を検討する際は、まず名義や権利の確認、相続登記などの手続きを正しく進めることが大切です。売却の流れやかかる期間、必要となる費用や税金についても事前に把握しておけば、安心して準備が進められます。特例や補助制度を活用することで、費用負担を軽減できることも少なくありません。疑問があれば、早めにご相談いただくことで最適なサポートを受けることができます。初めての方でも分かりやすく丁寧にご案内いたしますので、安心してお任せください。
