相続税対策の不動産購入はいつから始める？2026年改正後も効果を得る考え方を解説

相続税対策として不動産購入が注目される理由

相続税は、被相続人が亡くなった時点で保有していた財産の「時価」を基準に課税額が決まる仕組みです。
ただし、実務では国税庁が定める「財産評価基本通達」に基づき、財産の種類ごとに評価方法が細かく決められています。
現金や預金は額面どおりに評価されますが、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を用いるなど、評価水準が時価より低くなるケースが多いことが特徴です。
この「評価額」を抑える発想こそが、相続税対策として不動産が選ばれてきた大きな理由といえます。

現金は相続税評価額がそのまま残高と同じになるのに対し、不動産は相続税評価額が一般的な取引価格より低く算出される傾向があります。
土地は路線価や倍率を用いて評価される結果、時価のおおよそ7割から8割程度になるとされる例が多く、建物も固定資産税評価額を基礎とするため、取得価額より低く評価されることが少なくありません。
そのため、まとまった現金を不動産に組み替えることで、相続財産の合計額を圧縮し、相続税額の軽減につながる可能性があると考えられてきました。
こうした評価方法の違いが、「現金より不動産の方が相続税評価額を下げやすい」とされてきた背景にあります。

近年は相続税の基礎控除額の縮小や高齢化の進行もあり、相続税の課税対象となるご家庭が増えたと指摘されています。
それに伴い、現金を不動産に変えることで評価額を抑えようとする相続税対策への関心も高まり、不動産購入を検討する方が増えているのが実情です。
一方で、評価の仕組みや税制改正の動き、賃貸運営や管理の負担などを十分に理解しないまま購入すると、期待したほど効果が得られない場合もあります。
相続税対策として不動産を検討するにあたっては、まず「なぜ不動産が注目されているのか」という全体像を押さえたうえで、自身の資産構成に合うかどうかを冷静に見極めることが重要です。

相続税対策の不動産購入は「いつから」始めるべきか

相続税対策として不動産購入を検討する場合は、できるだけ早めに計画を立てることが重要です。
不動産の取得には、物件選定や資金計画、金融機関との調整などで、一般的に数か月から半年程度の準備期間がかかるとされています。
加えて、賃貸用不動産であれば、取得後に賃借人募集や賃料設定などの運営準備も必要であり、相続開始までの運用期間を十分に確保しておくほど、収益確保とローン返済の両面で余裕が生まれます。
このため、相続税対策の不動産購入は、相続が具体的に意識される前から、中長期の資産形成の一環として取り組むことが望ましいといえます。

一方で、相続開始が近づいてから多額の借入れを行い、短期間だけ貸付用不動産を保有する手法は、課税の公平性の観点から問題視されてきました。
実際に、相続直前の駆け込み取得により、時価と相続税評価額の差を利用して税負担を大きく軽減する事例が増えたことから、税制改正で抑制対象とされています。
このような短期保有を前提とした対策は、今後は評価方法の見直しにより節税効果が限定的となる可能性が高く、取得コストや借入金利に見合わない結果となるおそれがあります。
したがって、相続税だけを目的とした駆け込み購入ではなく、長期保有を前提とした計画的な対策に切り替えることが求められます。

では、具体的にいつ頃から不動産購入による相続税対策を検討するとよいのでしょうか。
専門機関の解説では、相続直前の対策では効果が限定される一方で、生前贈与や不動産の活用などは、早い段階から準備するほど選択肢が広がるとされており、40代・50代の資産形成期からの検討が推奨されるケースが多く見られます。
また、高齢期に入ってからも、保有資産の見直しや、賃貸用不動産の管理体制を整えることは重要であり、家族構成や資産規模の変化に合わせて見直す必要があります。
このように、年齢や家族状況ごとに対策の重点は変わるため、一定の目安を意識しつつ、無理のない資金計画の範囲で早期に検討を始めることが大切です。

2026年度税制改正と「5年ルール」が節税効果に与える影響

2026年度税制改正では、貸付用不動産の相続税評価について、いわゆる「5年ルール」が導入されることが大きな特徴です。
これは、相続や贈与の直前に取得した貸付用不動産について、従来の路線価や固定資産税評価額を前提とした評価ではなく、市場価格に近い価額で評価する方向に見直すものです。
背景には、賃貸マンションなどを短期間で取得することで、現金と比べて相続税評価額を大きく引き下げる取引が増えたことがあり、評価の適正化が図られようとしています。
この改正により、相続税対策としての貸付用不動産の活用は、取得時期をより慎重に検討する必要が出てきます。

新たな5年ルールでは、被相続人が相続開始前5年以内に対価を払って取得または新築した一定の貸付用不動産について、相続税評価額を「課税時期における通常の取引価額」を基準に計算することとされています。
さらに、税制改正大綱等の解説では、課税上の弊害がないと認められる場合には、取得価額に地価の変動などを考慮した金額のおおむね80％程度を相続税評価額とする考え方が示されています。
これにより、これまで可能だった「路線価評価＋借家権割合などによる評価減」と比べると、評価額の下がり方が小さくなり、現金から不動産へ組み替えることによる節税効果は限定的になりやすくなります。
特に、短期的な相続税軽減だけを目的とした不動産購入は、期待したほどの効果が得られない可能性が高まります。

5年ルールの適用開始時期については、令和9年1月1日以後に相続や遺贈、贈与により取得する財産から新しい評価方法が適用される方向で整理されています。
そのため、この日以降に開始する相続で、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産は、新ルールに基づく評価が前提となります。
一方で、相続開始前5年を超えて長期保有している貸付用不動産については、現行と同様の路線価等を用いた評価が続く見通しとされており、長期的に賃貸経営を行ってきた物件との扱いが分かれることになります。
したがって、今後は「いつ取得した貸付用不動産なのか」を把握したうえで、相続時点でどの評価方法が適用されるのかを早めに確認しておくことが重要です。

これから不動産購入で相続税対策を進める方が押さえるポイント

相続税対策として不動産購入を検討する際は、節税効果だけを基準に判断するのは危険です。
賃料収入が見込めるかという収益性、売却や活用のしやすさである流動性、修繕費や管理費、固定資産税などの維持管理コストを総合的に確認する必要があります。
さらに、長期にわたる資金計画や、家族のライフプランとの整合性も踏まえて検討することで、相続後も無理のない資産運用につながります。
このように、多角的な視点から不動産の採算性とリスクを見極めることが重要です。

今後の税制改正を踏まえると、不動産のみで相続税対策を完結させようとせず、資産全体のバランスを考えることが大切です。
生前贈与による計画的な資産移転や、現金・有価証券・保険などとの組み合わせを検討することで、過度に不動産に偏らない対策がしやすくなります。
また、不動産は評価方法や税制の影響を受けやすいため、制度変更の内容や適用開始時期を確認しながら位置づけを考えることが求められます。
こうした点を踏まえ、相続税・所得税・将来の売却時の税負担まで見通したうえで、不動産の役割を整理することが望ましいです。

相続税対策として不動産購入を検討している方にとって、早い段階で専門家へ相談し、具体的なシミュレーションを行うことは非常に重要です。
相続税額の試算だけでなく、賃料収入やローン返済、将来の売却や建て替えの可能性などを数値で確認することで、対策の妥当性を判断しやすくなります。
また、税制改正の影響や、相続人ごとの負担感、遺産分割のしやすさなども併せて検討することで、後のトラブルを防ぐことにつながります。
そのため、不動産購入を急ぐ前に、家族の状況や資産内容を整理し、専門家と一緒に長期的な計画を立てることが大切です。

まとめ

高槻市で相続税対策としての不動産購入は、「いつから始めるか」で効果が大きく変わります。
相続開始前5年以内取得の貸付用不動産に新ルールが適用されると、取得価額の一定割合で評価されるため、駆け込み購入の節税効果は限定的になります。
一方で、早めに計画を立て、収益性や流動性、維持管理コストまで見据えて不動産を組み込めば、相続税対策として有効に機能しうる選択肢です。
当社では、税制改正の影響も踏まえたシミュレーションを行い、お客様一人ひとりに合った相続税対策の進め方をご提案しています。
「自分の場合は、いつから何を始めるべきか」を知るためにも、まずはお気軽にご相談ください。